Ein effizienter Immobilienverkauf beginnt mit einer professionellen Bewertung.
Rufen Sie uns unter der kostenfreien Rufnummer 0800 11 000 15 an und lassen Sie sich unverbindlich beraten. Unsere Mitarbeiter erläutern Ihnen gerne den Ablauf unserer kostenlosen Wertermittlung und alle hierzu benötigten Unterlagen. Im Anschluss vereinbaren Sie - sofern gewünscht - einen Termin zur Objektaufnahme.
Unsere geprüften Immobiliensachverständigen (u.a. DEKRA, TÜV oder HypCert) kommen persönlich zur Angebotsaufnahme und Einschätzung Ihrer Immobilie bei Ihnen vorbei. Als Grundlage unserer Wertermittlung dienen die vorhandenen Unterlagen zur Immobilie sowie der vor Ort gewonnene Eindruck der Außen- und Innenbesichtigung. Dabei werden die wichtigsten Merkmale des Grundstücks, des Gebäudes und der Außenanlagen dokumentiert. Die Beurteilung erfolgt hierbei nach Augenschein, ohne Eingriff in die bestehenden baulichen Gegebenheiten.
Sobald alle erforderlichen Unterlagen vorliegen, bestimmen wir den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie. In Abhängigkeit des zu Grunde liegenden Objektes werden hierbei u.a. das Sachwert-, Vergleichswert- oder Ertragswertverfahren angewendet. Bewertungstechnisch relevante Punkte wie z.B. Unterhaltungsbesonderheiten, wertmindernde- und werterhöhende Merkmale sowie Daten zur aktuellen Marktlage fließen mit in die Formularbewertung ein. Das errechnete Wertermittlungsergebnis bildet die Grundlage der empfohlenen Preisstrategie.
In einem 2. Termin geben wir Ihnen die Ergebnisse unserer Marktwertermittlung bekannt und erläutern Ihnen die Berechnungsgrundlage. Neben den traditionellen Wertermittlungsmethoden berücksichtigen wir hierbei auch die aktuelle Angebots- und Nachfragesituation für vergleichbare Immobilien in Ihrer Region. Im Anschluss beraten wir Sie bzgl. des Angebotspreises und der empfohlenen Preisstrategie. Den endgültigen Angebots- bzw. Verkaufspreis bestimmen hierbei selbstverständlich Sie.
„Der Preis einer Sache muss Ihrem Wert nicht entsprechen.“ Dies stellte bereits der BGB in den 1960er Jahren in einem Urteil fest. Bei der Wertermittlung von Immobilien werden daher auch der Verkehrswert oder Marktwert ins Spiel gebracht. Bei dem Verkehrswert handelt es sich um den Wert eines Objektes, der im normalen Geschäftsverkehr von jedem ohne subjektive Einflüsse bezahlt wird. Das ist der Preis, der bei der aktuellen Marktlage für den zugrunde liegenden Sachwert erzielt werden kann. Für Eigentumswohnungen und Teileigentum gibt es zudem noch den Vergleichswert, der auf Basis von Vergleichsobjekten i.d.R. Auskünften aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses basiert. Bei Immobilien, die vermietet oder verpachtet werden, gibt es zudem noch den Ertragswert. Dieser legt den Bodenwert und die Mieteinnahmen zugrunde.
Das Sachwertverfahren gehört zu den komplexeren Wertermittlungsmethoden. Durch die bundeseinheitlich geregelte Sachwertrichtlinie mit zahlreichen Bestimmungen, Tabellen, Kennziffern und Formeln soll das normierte Verfahren eine objektive Bewertung sicherstellen. Das Ziel der Richtlinie: ein objektives Verfahren zu definieren, in dem alle relevanten Faktoren, die den Immobilienwert beeinflussen können, präzise benannt und ins richtige Verhältnis zueinander gesetzt werden. Das Sachwertverfahren berücksichtigt hierbei u.a. den Bodenwert, die Herstellungskosten der baulichen Anlagen sowie die Herstellungskosten der Außenanlagen. Der Sachwert ist für die meisten Ein- und Zweifamilienhäuser als Grundlage für die Ermittlung des Verkehrs- und Beleihungswertes entscheidend.
Das Ertragswertverfahren findet insbesondere dann Anwendung, wenn eine vermietete Immobilie bzw. ein Renditeobjekt zu bewerten ist. Hier steht für den Käufer nicht der Sachwert im Mittelpunkt sondern der nachhaltig erzielbare Reinertrag für die Werteinschätzung im Vordergrund. Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern und Renditeobjekten bildet der Ertragswert daher die Grundlage für die Ermittlung des Verkehrswertes. Er stellt den wirtschaftlichen Wert der Immobilie dar und errechnet sich aus den nachhaltig erzielbaren kapitalisierten jährlichen Reinerträgen (die Mieteinnahmen nach dem Abzug der Bewirtschaftungskosten).
Eine Immobilie ist stets so viel wert, wie andere bereit sind, dafür zu bezahlen – das ist das Grundprinzip des Marktes. Beim Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert ermittelt, indem Vergleichspreise möglichst gleichartiger Objekte zum gleichen Zeitpunkt herangezogen werden. In der Regel werden die erforderlichen Informationen vom zuständigen Gutachterausschuss in Form einer Kaufpreissammlung zur Verfügung gestellt. Das Vergleichswertverfahren wird häufig bei der Bewertung von Eigentumswohnungen und Teileigentum angewendet. Im Vergleich zum Sachwertverfahren stehen bei Vergleichswertverfahren die Herstellungskosten der Immobilie nicht im Vordergrund.
Der Beleihungswert ist nicht gleichzusetzen mit dem Kaufpreis der Immobilie. Er beziffert vielmehr einen Betrag, der sich mit hoher Wahrscheinlichkeit immer für die zugrunde liegende Immobilie erzielen lässt - auch auf lange Sicht. Denn jede beliehene Immobilie, dient der finanzierenden Bank gleichzeitig auch als Sicherheit. Die Bank ermittelt daher durch die bereits vorgestellten Verfahren den marktüblichen Wert der Immobilie über die Zeit hinweg. Von diesem wiederum zieht sie einen gewissen Abschlag zur Risikominimierung (in der Regel zwischen 10 und 30%) ab. Er soll die Gefahren der Wertminderung durch Markt- und andere externe Faktoren begrenzen. Aus der Differenz zwischen Beleihungswert und Risikoabschlag errechnet sie die Beleihungsgrenze. Sie stellt gleichzeitig den Maximalbetrag dar, für die die Bank Ihnen ein Darlehen gewährt.
